Ved søknadspliktige tiltak på eksisterende bygning vil gjeldende bygningstekniske krav kunne kreves oppfylt for bygningen i den grad de er relevante for den nye bruken (pbl § 31-2). Kravene knyttes til arbeidet som utføres. Det vil si at konstruksjonen, bygningsdelen, rommet eller delen av bygget som berøres av arbeidet skal følge kravene. For bruksendring fra fritidsbolig til helårsbolig vil hele bygningen berøres, og kommunen kan legge til grunn at samtlige krav til helårsbolig gjelder.

De tekniske kravene til helårsbolig gjelder blant annet (opplistingen er ikke uttømmende):

• Sikkerhet, f.eks. i bærende konstruksjoner, spesielt takkonstruksjoner.
• Brann, f.eks.brannsikring, utførelse av pipe.
• Energi, f.eks. isolasjon
• Veg

Adkomst må bli vurdert med hensyn til utvidet bruk. Er adkomst til privat veg, må det legges frem skriftlig avtale med grunneier der det fremgår at adkomsten gjelder bolig. Er det adkomst til offentlig veg, må det gis utvidet avkjøringstillatelse fra den aktuelle vegmyndighet. Det kan stilles krav til opparbeidelse av regulert veg.

• Vann. Det må kunne dokumenteres tilfredsstillende mengde og kvalitet på drikkevannet.
• Avløp, strengere krav for helårsboliger enn for fritidsbolig.

Det er mulig å søke om unntak fra kravene. Unntak kan gis på følgende grunnlag:

1. Unntak fra TEK17 i medhold av TEK17 § 14-1 fjerde punkt. Gjelder kun bevaringsverdige byggverk og kun energikravene.
2. Unntak fra hovedregelen i medhold av pbl § 31-2 fjerde ledd. Gjelder kun eksisterende byggverk.

Muligheten til å søke avhenger av tiltaket. Ethvert unntak skal gis etter en konkret vurdering i den enkelte sak. Det er forutsatt at regelverket blir praktisert fornuftig. Dvs. at en har en forsvarlig gjennomføring av regelverket, men med hensyn til en praktisk-økonomisk vurdering ut fra de foreliggende omstendigheter.

Bevaringsverdige byggverk, TEK § 14-1, 4 ledd

For tiltak der oppfyllelse av energikravene ikke er forenlig med bevaring av kulturminner og antikvariske verdier, gjelder kravene så langt de passer, jf. TEK17 § 14-1 fjerde punkt.

Det antas ikke at denne muligheten for unntak vil være særlig aktuell for hyttebebyggelsen i Hattfjelldal.

Eksisterende bygg - Plan og bygningsloven § 31-2

I plan- og bygningslovens § 31-2, Tiltak på eksisterende byggverk, fjerde ledd heter det:

 «Kommunen kan gi tillatelse til bruksendring og nødvendig ombygging og rehabilitering av eksisterende byggverk også når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader, dersom bruksendringen eller ombyggingen er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk. Kommunen kan stille vilkår i tillatelsen.»

Det er altså anledning til å søke om unntak fra TEK med begrunnelse i ovennevnte bestemmelse.

Unntak kan kun gis

• i saker der det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader, og
• dersom bruksendringen eller ombyggingen er forsvarlig og
• nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk

Adgangen til å gjøre unntak er altså begrenset, og alle kravene må være oppfylt (Vilkårene er kumulative). Det er søkers ansvar å sannsynliggjøre at vilkårene for unntak er oppfylt.

Dispensasjon fra tekniske krav

Dersom det er ønskelig å fravike fra TEK på en måte som ikke tilfredsstiller kriteriene for unntak etter pbl § 31-2, kan det søkes om midlertidig eller permanent dispensasjon. Også en slik søknad skal inneholde en rapport som beskriver hvordan tiltaket er i samsvar med TEK og hva avviket består i. Søknad om dispensasjon må være begrunnet og skal nabovarsles, jf. pbl § 19-1.

Dispensasjon kan bare gis når det er forsvarlig ut fra helsemessige og brann- og bygningstekniske hensyn, og tiltaket ikke fører til at bygget kommer ytterligere i strid med loven.

Ved alle søknader om unntak fra kravene i TEK, må det redegjøres for avviket fra de krav som lov og forskrift stiller. Avviket skal begrunnes, og det skal redegjøres for eventuelle kompenserende tiltak. Det må redegjøres for hva ekstrakostnadene vil bli ved å tilfredsstille energikravene i TEK. Kostnader forbundet med å tilfredsstille andre krav etter lov/forskrift skal trekkes fra. Dette følger av kravet til en konkret vurdering i den enkelte sak.

Nærmere om dokumentasjonsnivå til de enkelte kriteriene jfr pbl § 31-2:

«Uforholdsmessige kostnader»:

I vurderingen av kostnadene bør det sees på:

• Verdien på den delen av tiltaket som omfattes av tiltaket;
• Markedsverdi salg/leie
• Byggekostnader
• En sammenligning av kostnadene knyttet til det konkrete tiltaket med og uten kostnadene som knytter seg til oppfyllelse av de aktuelle tekniske kravene
• Eventuell verdiøkning/besparelser som er resultat av tiltaket

 «Forsvarlig»:

I forsvarlighetsvurderingen må helsemessige, brann og bygningstekniske, arkitektur- og kulturhistoriske og estetiske hensyn vurderes.

«Nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk»:

Vilkåret må ikke forstås så strengt som forarbeidene kan synes å antyde; at unntak bare kan gjøres dersom bygget som helhet vil bli stående ubrukt. Det må gjøres en konkret vurdering av om tiltaket etter en objektiv vurdering vil innebære en hensiktsmessig bruk av de aktuelle arealer. Dette må sees i lys av hensikten med reguleringen og det politiske ønsket om bruksendring i konverteringsområdene.

Ved søknad om unntak må søker redegjøre for;

• Hvorfor kravene ikke kan oppfylles
• Avbøtende/kompenserende tiltak for å redusere effekten av at kravene fravikes.

Dersom det gis unntak etter § 31-2, 4.ledd, kan kommunen stille vilkår. Vilkår må stilles på grunnlag av en helhetlig vurdering av hvilke tiltak som vil kunne ha en positiv effekt på byggets energiforbruk og varmetap.

Kommunen kan godkjenne person for ansvarsrett som selvbygger av egen bolig, uten hensyn til kravene til ansvarlige i byggesaksforskriften, dersom personen sannsynliggjør at arbeidet godkjenningen gjelder vil bli utført i samsvar med bestemmelser gitt i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven. Ansvarsrett som selvbygger kan gis for funksjonene søker, prosjekterende og utførende for fagområder i tiltaksklasse 1.

Ved søknad om dispensasjon eller unntak fra TEK vil saksbehandlingstiden være 12 uker. Dersom det søkes om dispensasjon fra arealplan gjelder ingen lovfestet frist for saksbehandling. Tidsfristene kan forlenges med den tid som medgår til feilretting eller supplering av opplysninger.

Behandling av søknad om bruksendring og dispensasjon er gebyrbelagt. Søknad om unntak fra TEK er gebyrbelagt. Størrelsen på gebyret vil kunne variere avhengig av hva søknaden omfatter.  Gebyrregulativet finnes på kommunens hjemmeside. Det tas forbehold om at det kan være andre gebyrer som også vil være påkrevet, avhengig av den konkrete byggesaken.